2020년 11월 30일, 월요일


국토와교통

2020년 11월호
(통권 436호)


여당 압승으로 끝난 4.15 총선, 향후 전망


  박병기 기자     입력 2020/05/08 (금)



12·16 부동산대책, 분양가 상한제 후속 입법은 21대로?

국토위 30명 중 17명 생환…‘토지공개념’ 이슈화 가능성
 
4.15 총선이 집권 여당인 더불어민주당의 압승으로 끝난 가운데 국토교통 관련 업계는 새롭게 구성될 국회 국토교통위원회에 집중하고 있다. 국토위에 계류된 채 사실상 폐기 수순을 밟고 있는 법안들의 행방에 관심이 쏠리고 있어서다. 현재 국토위에는 주택법과 한국감정원법 등 여야 이견을 조율한 법안 10여 건이 총선으로 인해 계류 중인 상태다.

여당인 더불어민주당 12명 중 10명, 미래통합당 12명 중 6명, 무소속 1명 등 국토위 전체 현역 위원 30명 중 17명이 이번 총선에서 생환하면서 20대 국회에서 폐기 수순을 밟더라도 21대 국회에 재상정 될 것이라는 전망이 나오고 있다.
 
국회 원 구성 협상 따라 ‘법안’ 운명 갈려
정부가 부동산시장 안정화 등을 위해 추진한 12·16 대책이나 분양가 상한제 대책의 후속 입법이 20대 국회에서는 물 건너갈 전망이다.
12·16 대책의 주요 내용인 부동산 세제 강화와 청약제도 개편, 분양가 상한제 관련 제도 개선 방안 등을 담은 법안들은 당초 올 상반기까지 개정한다는 목표가 제시됐으나 올 하반기 이후에서나 국회에서 논의될 것으로 보인다.

최근 국회와 국토교통부 등에 따르면 5월 30일 21대 국회 개원을 앞두고 현재 국회에서 20대 회기 내에 정부의 부동산대책 후속 법안들이 처리되기는 어려울 것이라는 전망이 우세하다.
국회가 열려도 코로나바이러스 감염증(코로나19) 관련 법안과 추경 처리가 주요 안건인 데다 부동산 법안들에 대해 야당 반대도 만만찮아 이제 상임위에 회부된 상태의 법안들이 한 달 정도 남은 기간 본회의까지 통과하기를 기대하긴 어려운 상황이다.

정부는 12·16 대책을 발표할 때 후속 입법을 올해 상반기까지 완료한다는 방침을 밝힌 바 있으나 법률 개정은 한 건도 목표를 이루지 못하게 됐다.
가장 급한 것이 종합부동산세법 개정안으로, 더불어민주당 김정우 의원이 작년 12·16 대책 직후 법안을 발의했으나 아직 상임위에 머물러 있다. 1주택자, 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세율은 기존보다 0.1∼0.3%포인트 인상하고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높이는 내용이 골자다.

정부의 당초 계획은 2020년 납부분부터 강화된 종부세를 적용한다는 것이었으나 5월까지 법안이 처리되지 못하면 차질이 불가피하다. 12·16 대책에는 종부세법만 아니라 소득세법 개편 방안도 포함됐으나 역시 법안이 처리되지 못했다.

김 의원이 종부세법 개정안과 함께 발의한 이 법안은 1가구 1주택에 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하고 다주택자에 대한 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함하는 내용 등을 담고 있다.
12·16 대책에는 불법 전매에 대해 10년간 청약을 금지하고 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 임대주택 공급 등 공공성을 갖춘 사업에서 나오는 주택은 분양가 상한제 대상에서 제외하는 내용도 있었다. 같은 당 윤관석 의원이 이를 담은 주택법 개정안을 발의했으나 역시 상임위에 상정만 된 상태다.

임대주택을 등록할 때 취득세와 재산세 혜택을 받을 수 있는 주택 가액 기준을 수도권은 6억원, 지방은 3억원 등으로 설정하는 내용도 12·16 대책에 있었다. 같은 당 강창일 의원이 법안을 냈지만 이 역시 제대로 된 논의가 이뤄지지 못했다.

미성년자는 사업자 등록을 제한하고 중대 의무 위반으로 등록이 말소된 사업자는 2년 내에 재등록하지 못하게 하며, 임차인의 보증금 피해 방지를 위해 임대사업자의 의무를 강화하는 내용도 대책에 포함돼 있었으나 같은 당 박홍근 의원이 이를 위해 발의한 민간임대주택에 관한 특별법 개정안은 상임위 단계에 멈춰 있다.

이와 함께 정부는 작년 민간택지 분양가 상한제 지역을 지정하면서 이 지역에 거주하는 경우 2∼3년간 거주 의무를 부여하고 한국토지주택공사(LH) 등이 실거주 여부를 조사하게 하는 방안을 추진했다. 분양가 상한제 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급한다는 취지였다.

이와 관련해 같은 당 안호영 의원이 작년 9월 주택법 개정안을 발의했으나 아직 상임위에서 잠자고 있다.
정부가 분양가 상한제 시행이나 12·16 대책 등 굵직한 부동산대책을 내놓아도 이를 뒷받침할 법률 개정은 단 한 건도 이뤄지지 못한 것이다. 국회 관계자는 “현재로선 20대 국회 회기 내에 법안 처리를 할 수 있는 여건은 아닌 듯하다”며 “21대 국회가 개원해도 폐기된 법안을 다시 발의해야 하고 상임위 구성 등을 거쳐 이르면 7월 이후에나 법안이 논의될 수 있을 것”이라고 말했다.

총선에서 더불어민주당이 압승을 거둔 상황이니 21대 국회에선 미뤄진 부동산 입법이 속도를 낼 수 있을 것이라는 기대감은 높다. 정부 부동산대책 내용을 반영한 시행령이나 규칙 등 하위 법률은 대부분 개정됐다.

다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 올 6월 말까지 양도세 중과를 배제하도록 소득세법 시행령이 개정됐다. 주택 구매 자금조달계획서 관련 규제를 대폭 강화하는 내용으로 부동산거래법 시행령이 고쳐졌고 수도권 청약 우선순위를 얻는 거주기간 요건을 1년에서 2년으로 올리고 분양가 상한제 주택 등이 당첨되면 10년간 재당첨을 제한하는 내용으로 주택공급규칙이 개정됐다.

주택담보대출비율(LTV) 강화, 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지 등 대출 규제는 은행 내규 등을 바꾸면 되기에 12·16 대책 발표 직후 이뤄졌다. 국토부 관계자는 “법률 개정은 국회에서 논의돼야 하는 사안이지만 언제든 국회에서 논의가 되면 잘 통과되도록 적극 협력할 예정”이라고 말했다.
 
‘토지공개념’ 이슈 재점화되나
일각에서는 총선이 끝나면서 문재인 정부의 하반기 국정운영 주요 이슈로 ‘토지공개념’이 다시 등장할 것이라는 관측이 나오고 있다. 앞서 지난 2월 이인영 더불어민주당 원내대표는 총선 이후 토지공개념 원칙 등을 개헌 주제로 다룰 것이라고 예고한 바 있다. 총선 공약에서 실수요자를 위한 선별적 규제 완화를 예고한 여당이 대신 토지공개념을 통해 집값 상승을 억제하겠다는 전략적 시나리오를 그리고 있다는 분석이다.

총선 결과를 지켜본 건설·부동산 시장 전문가들은 21대 국회 출범과 함께 ‘토지공개념’ 이슈가 재점화될 것으로 전망했다. 한 전문가는 “대국민 담화 과정에서 대통령이 ‘반드시 집값을 잡겠다’고 거듭 강조했음에도 총선에서 여당 후보들이 종합부동산세 인하와 주택담보대출 규제 완화 공약을 갖고 나온 배경에는 ‘토지공개념’이 있기 때문으로 보인다”며 “문재인 정부 국정 하반기에 접어든 시점에 21대 국회에서 ‘토지공개념’ 개헌 작업에 착수할 것으로 예상하고 예의주시하고 있다”고 설명했다.

실제로 이인영 민주당 원내대표는 지난 2월 총선 이후 행보를 묻는 말에 ‘토지공개념’ 도입을 꼽았다. 당시 이 원내대표는 “총선 결과를 통해 만들어진 정치 지형 속에서 개헌 논의를 하는 게 바람직하다”면서 “부동산 문제의 구조적인 해법을 마련하려면 토지공개념을 도입해야 한다. 공급과 세금 규제를 아우르는 종합적 대책이 필요하다”고 말했다.

총선에서 민주당이 정부 정책방향에 역행하는 부동산 규제 완화를 시사한 것이 득표를 위한 행보이기도 했지만 토지공개념이라는 큰 틀의 가동을 염두에 뒀기 때문에 가능했다는 분석이 나온다.
총선 막바지에 이낙연 더불어민주당 공동상임선대위원장은 서울 송파을 지원 유세장에서 “1주택 장기거주자의 종부세 완화에 대해 중앙당에서 긍정적으로 검토하고 있다”고 말했다.

이인영 원내대표 역시 서울 서초을 유세 현장을 찾아 “1가구 1주택을 가졌음에도 종부세나 재건축 등에서 여러 가지 어려움을 겪는 서초 구민들의 상황을 저희가 잘 알고 있다”며 종부세 완화 및 재건축 규제 해제 등을 우회적으로 언급했다. 이어 그는 “종부세의 기본적인 원칙들을 가져가면서도 조화와 균형을 이루는 해법을 찾겠다”고 말했다.

이 대표의 언급에는 ‘토지공개념’이 암묵적으로 깔렸다는 게 업계와 전문가들의 관측이다. 한 대형건설사 부동산시장분석 담당자는 “토지공개념 개념을 도입하면 종부세와 재건축 규제 완화는 큰 문제가 되지 않는다”며 “총선 공약 과정에서 부동산 규제 완화를 시사할 때부터 업계 담당자들끼리는 긴장감을 공유했다”고 전했다.

현재 민주당 내에서는 △1가구 1주택 장기 실거주자·은퇴자 종부세 공제율 확대 △일시적 1가구 2주택 종부세 완화 등에 대해 이견이 없는 분위기이다. 여기에 추가로 재건축 규제 완화와 LTV(주택담보비율) 완화에 대한 언급도 우회적으로 나오고 있다.

언뜻 문재인 정부의 부동산 정책과 역행하는 공약으로 보이지만 토지공개념 도입을 계획한 행보였다면 이야기가 달라진다. 문 대통령의 개헌안에 따른 토지공개념은 이미 현행 헌법에 녹아있는 개념과 관련한 조항을 더 구체적으로 명시하는 것이다. 현행 헌법 23조2항에는 ‘재산권의 행사는 공공복리에 적합하게 해야 한다’고 돼 있고 122조에는 ‘국가는 국민의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위해 법률이 정하는 바에 의해 제한과 의무를 과할 수 있다’고 돼 있다.

여기에 더해 토지공개념이 명시된 개헌안이 통과되면 토지 개발에 대한 이익 환수나 부동산 소득에 대한 과세가 더 강화될 수 있다. 세금의 근거가 되는 주택 공시가격은 실거래가와의 격차를 줄이고자 더 올라갈 수 있다.

예로 GTX 등 지역 인프라 확대 등으로 특정 지역 부동산이 시세 폭등 조짐을 보이면 정부가 거래를 중단시킬 수 있고 시세 상승분을 세금으로 환수할 수 있다. 민간택지 분양가상한제 적용은 당연한 수순이다.
한 대형건설사 국회 대관업무 담당자는 “이번 정부와 민주당의 특징은 초기 설정한 목표를 잊지 않고 있다는 점이고 이런 점이 무서운 것”이라며 “경기가 침체돼 지역 교통 SOC 예산을 푼다는 말이 나오고 있는데 이 과정에서 개헌안 작업을 병행할 수 있다. 대통령 지지율이 높은 상황이어서 21대 국회에서 여당이 마음먹고 밀어붙이면 실현 가능성이 충분하다”고 전망했다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
 
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“태릉골프장 부지에서 2000가구 등 서울 총 1만가구 사전 청약 목표”

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