2020년 08월 5일, 수요일


국토와교통

2020년 7월호
(통권 432호)


‘6.17 대책’ 대출규제 강화로 갭투자 완전차단


  박병기 기자     입력 2020/07/08 (수)



‘주택시장 안정 위한 관리방안’ 발표…법인 종부세 인상

“규제지역 주담대 받으려면 6개월내 신규주택 전입해야”
 
최근 집값이 많이 오른 경기·인천·대전·청주가 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역으로 묶인다. 앞으로는 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택가격이나 무주택자 여부에 관계없이 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다. 또한 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 구입하는 경우 전세자금대출보증이 제한된다.
 
국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 지난 6월 17일 서울정부청사에서 이 같은 내용을 포함한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다.

정부는 역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되면서 서울 및 수도권과 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있는 것으로 파악하고 있다. 국토부에 따르면 최근 수도권의 주택거래량이 전년 대비 두 배 가까이 증가하고 있고 특히 법인 매수 비중이 큰 폭으로 증가했다. 전국적으로 법인이 매수한 아파트 비중은 2017년 1%에서 현재 6.6%까지 늘어났다. 이는 대출·세제 등 규제를 우회할 수 있다는 점을 악용한 것으로 국토부는 파악하고 있다.

갭투자도 확대되고 있다. 서울 강남권의 경우 갭투자 비중이 약 72%를 기록하고 있는데 이는 연초 대비 15% 포인트 상승한 수치다. 이에 따라 정부는 늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하기 위한 조치로 이번 방안을 마련했다.
 
잠실·삼성·청담·대치동 토지거래허가구역 지정
 
우선, 정부는 비규제지역에 집중되는 투기수요의 유입을 차단하기 위해 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대했다. 경기·인천·대전·청주 중 일부지역을 제외한 전지역을 조정대상지역으로 지정한다.

경기 수원, 성남 수정구, 안양, 인천 연수구·남동구, 대전 중구·유성구 등 경기 10곳, 인천 3곳, 대전 4곳은 투기과열지구로도 지정된다. 이로써 투기과열지구는 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다.

잠실MICE 개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대에 대해서는 토지거래허가구역 지정을 추진한다. 이곳에 있는 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입해도 바로 2년간 입주하고 살아야 하며 매매나 임대가 금지된다.

시장 거래질서 조사체계도 강화된다. 서울시 내 개발사업을 중심으로 상시·기획조사를 통해 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등을 적발할 계획이다.

아울러 자금조달계획서 제출대상을 규제지역 내 모든 주택을 취득하는 경우로 확대하고 특히 투기과열지구는 자금조달계획서와 함께 증빙자료도 제출하도록 했다.

또한 갭투자 방지를 위해 주택담보대출 및 전세자금대출 규제를 강화한다. 앞으로는 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택 가액, 무주택자 여부에 관계없이 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다.
 
재건축 2년 거주해야 분양신청 허용
 
실거주 의무가 없었던 보금자리론도 대출받은 날로부터 3개월 이내 전입, 1년 이상 실거주로 강화한다. 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세자금대출보증을 제한하고 전세자금대출보증을 받고 시가 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세자금대출은 즉시 회수된다.

1주택자에 대한 전세자금 대출 보증한도는 공적보증기관은 동일하게 2억원으로 제한하고 사적보증기관도 한도를 인하하도록 요청, 전세자금 대출로 인한 유동성 유입을 차단할 방침이다.

정부는 정비사업 규제도 정비한다. 우선, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 강화하기 위해 1차 안전진단 기관 선정·관리와 2차 안전진단 의뢰를 시·도가 직접 담당하도록 했다.

또한 안전진단 보고서를 부실하게 작성할 경우 과태료 2000만원을 부과하고 허위·부실 작성이 적발되면 1년간 안전진단 입찰을 제한한다. 현장조사도 의무화한다.

수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시점까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용한다. 조합원 거주요건은 관련 법 개정 이후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정이다.

재건축 부담금도 본격 징수한다. 정부는 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제 합헌 결정에 따라 하반기부터 본격적으로 징수를 개시할 예정이다. 국토부가 일부단지를 대상으로 추정해 본 결과 재건축 부담금은 강남 평균 4억 4,000만원에서 5억 2,000만원 수준이 될 것으로 보인다.
아울러 재건축 부담금 산정은 개시 및 종료시점의 주택가액에 대해 동일한 공시비율을 적용, 제도의 실효성을 높일 방침이다.
 
법인 주담대 금지, 종부세 최고세율 부과
 
이와 함께 정부는 법인을 활용한 투기수요를 근절하기 위해 규제지역과 비규제지역 상관없이 모든 주택매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지한다.

또한 법인 소유 주택의 경우 종부세 계산 시 공제금액 6억원을 적용하지 않고 종부세 최고 세율인 3~4%를 적용할 방침이다. 법인이 임대주택을 등록할 경우에는 개인과 같이 종부세 합산과세를 실시한다.

법인이 취득한 주택을 양도하는 경우 적용하는 양도소득 추가과세 세율을 현행 10%에서 20%로 인상하고 장기등록임대 주택도 추가세율을 적용한다.

부동산 매매업도 부동산 중개업·분양업 등과 같이 법정업종으로 관리해 설립요건, 의무사항 등을 체계적으로 관리한다. 법인거래에 대한 조사를 강화해 최근 주택시장이 과열된 지역의 법인거래를 대상으로 특별조사를 추진하고 자금조달계획서 제출도 의무화한다.

이 밖에 정부는 지난 12·16대책의 후속조치를 완료하기로 했다. 종부세 세율인상 및 세부담 상한 상향, 민간택지 분양가상한제, 주택의 거주의무 기간 부여 등의 법 개정 사항은 하반기 중 마무리될 수 있도록 추진할 방침이다.

또한 지난 5월 발표한 수도권 주택공급 기반 강화의 후속조치도 본격 이행해 공공재개발은 연내 사업지 선정 공모를 9월 중 실시할 계획이다.
김현미 국토부 장관은 “투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다”며 “정부는 앞으로도 서민들의 내집 마련 기회를 확대하고 주택시장의 안정적인 관리를 위해 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 아울러 “필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 강조했다.

[Q & A] 강남·송파 ‘토지거래허가구역’ 지정 문답풀이
 
“풍선효과 생기면 강력한 추가대책 마련”
 
정부는 지난 6월 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’의 서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정이 6월 23일부로 발효됨에 따라 국민들의 이해를 돕기 위해 제도운영 상 특이사항을 중심으로 추가 설명 자료를 내놓았다. 이를 사례별로 정리해 보았다.
 
Q 1. 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득?
주거용 토지의 경우 2년간 ‘자기거주용’으로 이용해야 하므로 해당주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다.
따라서 허가신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있다.
 
Q 2. 상가 취득 후 일부 임대는?
‘건축법시행령’에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있다.
따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다.
다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출하여야 한다.
 
Q 3. 주택 취득 후 일부 임대는?
‘건축법 시행령’에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있다.
따라서 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다.
다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획이다.
 
Q 4. 부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부는?
2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다. 다만, 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단하게 된다.
 
Q 5. 기존 주택 보유자의 신규주택 취득은?
주택을 이미 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다.
한편, 허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 이미 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출하여야 한다.
 
Q 6. 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부는?
‘주택법’ 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 따라서 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능하다.
 
Q 7. 오피스텔 거래 시 허가 여부는?
오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.
 
Q 8. 향후 계획은 어떻게 되는가?
국토부 및 서울시는 토지거래계약허가 처리업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고 빠른 시일 내에 이루어질 수 있도록 허가권자인 관할 구청을 독려·지원해 나갈 계획이다. 한편, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중조사할 계획이다. 

 박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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주차장 부지, 환매되나?

대법원 2019.10.31. 선고 2018다233242 판결 1. 들어가며지방자치단체가 도시계획시설인 주차장 사업을 시행하면서 사업부지에 포함된 을 등의 각 소유 토지를 협의취득한 후 공영주차장을 설치하였는데 그 후 위 토지를 포함한 일대 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 공영주.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
면역력 강화에 좋은 쌀 속의 진주 ‘현미’

흰쌀밥보다 식이 섬유 3배 많아 코로나19 재확산 우려가 지속되고 있다. 이에 따라 각종 정부 행사들은 규모를 축소하여 개최되고 있다. 6월 18일 개최된 건설의 날 기념식에서도 손소독제와 발열체크, 지그재그로 띄어앉기 등 행사 준비에 만전을 기하는 모습이었다. 또한 행.. 김정현 기자 | 국토와교통 2020년 07월호(432호)
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[수도권 주택공급 기반 강화 방안]공공재개발·유휴지개발로 서울에 7만가구 추가 공급국토부, 2023년 이후 수도권 연 ‘25만가구+α’ 공급 정부가 도심에 공공이 개입하는 재개발 사업을 활성화해 서울을 비롯한 수도권 주택공급을 확대한다. 이와 함께 서울 용산역 정비창.. 박병기 기자 | 국토와교통 2020년 06월호(431호)
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