2021년 01월 21일, 목요일


국토와교통

2021년 1월호
(통권 438호)


부동산 공시가격 현실화율 90%까지 인상


  박병기 기자     입력 2020/11/09 (월)



주택 9억원 기준으로 현실화율 제고 속도 차별화

공시가격 인상으로 다주택자 세금부담 증가될 듯
 
부동산 공시가격의 시세 반영률을 높이기 위한 장기 방안이 발표됐다. 이 방안은 국토부의 용역을 받아 연구를 진행한 국토연구원의 연구 결과로서 복수의 안이 제시돼 확정적인 내용은 없지만 현재 50~70%인 현실화율을 90%까지 통일시키되 유형별, 가격대별로 목표 도달 속도와 시점을 달리할 것으로 전망된다. 이와 관련, 여당은 모든 부동산의 공시가격 현실화율(공시가/시세)을 2030년까지 90%로 올리는 방안을 유력 검토하기로 했다고 밝혀 향후 논의 결과가 주목된다.
 
국토연, 공시가격 현실화율 방안 발표
 
국토연구원은 지난 10월 27일 서울 양재동 한국감정원 수도권본부에서 공시가격 현실화율 제고 로드맵을 발표했다.

이날 더불어민주당 한정애 정책위의장은 원내대책회의에서 “연구원의 부동산 공시가격 현실화 로드맵은 2030년까지 시가의 90%까지 맞추는 내용”이라고 소개했다. 하지만 연구원의 발표에선 여러 경우의 수로 나눠 다양한 방안이 제시됐다. 도달 시점도 10년으로 못박지 않았다. 이번 발표로 로드맵 안이 확정된 것이 아니라 앞으로 당정협의를 통해 최종안을 선택해야 한다는 뜻이다.

우선, 연구원은 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 3개 안으로 제시했다. 당정이 이 중에서 90%를 현실화율 목표로 유력하게 보고 있다는 데에는 이견이 거의 없다.

그런데 연구원은 단독주택과 아파트 등 공동주택의 현실화율 제고 방식으로 다시 3가지 방안을 제시했다. 모든 주택의 현실화율을 동일한 기간에 달성하게 하는 방안, 기간은 다르게 하되 같은 폭으로 오르게 하는 방안, 9억원을 기준으로 나눠 가격대별로 다른 속도로 현실화율을 올리는 방안이다.

일단 연구원의 발표 자료를 보면 세번째 안에 무게가 실린다. 9억원 미만 주택은 3년간 일정 수준의 중간 목표(현실화율)에 도달하도록 맞춘 뒤 이후 목표치까지 끌어올리게 하고, 9억원 이상 주택은 바로 현실화율을 향해 균등하게 상승시키자는 방안이다.

현재 9억원 미만 주택의 현실화율은 공동주택이 68.1%, 단독주택은 52.4%다. 연구원은 이를 3년 뒤인 2023년에는 공동주택은 70%, 단독주택은 55%로 모두 맞추게 하는 방안을 제시했다. 이후엔 매년 균등한 폭으로 현실화율을 끌어올려 90%에 이르게 한다는 것이다.
 
2030년까지 90% 현실화율 확정 유력
 
9억원 이상 주택에 대해선 도달 기간 내 바로 균등한 폭으로 올려 현실화율에 도달하도록 공시가를 인상한다. 이와 같은 모델을 적용하면 이미 현실화율 수준이 높은 공동주택은 5~10년에 걸쳐 목표치에 도달한다.

9억원 미만 공동주택은 현실화율이 2023년까지 1%포인트 미만으로 소폭 오르고 이후에는 연 3%포인트씩 올라 2030년 90%에 이르게 된다. 9억원 이상 공동주택의 현실화율은 바로 연간 3%포인트씩 오른다.

목표 도달 시점은 달라지는데 9억~15억원 공동주택은 2027년이고 15억원 이상 공동주택은 2025년이다. 단독주택은 15년 뒤인 2035년이 돼서야 모든 주택이 현실화율 90%를 맞추게 된다. 9억원 미만 주택은 3년간 1%포인트대로 소폭 오르고 나서 이후 3%포인트씩 올라 2035년 90%에 도달한다.

9억~15억원 주택은 연간 3.6%포인트 올라 2030년 목표치에 닿고 15억원 이상 주택은 연간 4.5%포인트 상승해 2027년 90%가 된다.

이와 같은 방안은 현실화율이 상대적으로 낮은 저가 부동산의 공시가격이 급격히 뛰어 서민층의 세금 부담이 커지게 되는 것을 막기 위한 취지다. 부동산 공시가격은 보유세 등 부동산 세제는 물론 건강보험료와 기초연금, 부동산 가격평가 등 60여가지 행정 업무의 기준이 된다.

정부는 현실화율 로드맵을 확정하면 중저가 1주택 보유자에 대해서는 이로 인한 재산세 부담이 없도록 별도의 대책을 마련할 방침이다. 종합부동산세도 증가하게 됨에 따라 1주택 장기보유자나 고령자에 대한 감면제도를 내년부터 확대 시행한다.

건보료의 경우 2022년부터 요금 산정 시 자산의 비중을 낮추고 소득 중심으로 개편됨에 따라 영향이 크지 않을 것으로 정부는 전망하고 있다. 토지의 경우 주택과 다소 성격이 다른데 연구원은 균등 제고 방식을 제시했다. 현실화율을 연간 3%포인트씩 올려 2028년까지 90%에 달성하는 방안이다.
 
다주택자 세금부담 늘어날 전망
 
이번에 발표에 대해 부동산 관련 전문가들은 부동산 공시가격 현실화율 제고 로드맵이 현실화하면 다주택자를 비롯한 서민의 세금 부담이 더욱 커질 수밖에 없다고 입을 모았다. 특히 9억원 미만 주택은 현실화율 속도를 조절해 충격을 완화하면서도 15억원 이상 고가 주택에 대해서는 이런 장치가 없는 것으로 알려져 고가·다주택자의 세금 부담이 증폭될 것으로 전망했다. 이에 대해서는 고가·다주택자에 대한 징벌적 조치라는 논란이 일 수 있다는 전망도 나왔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격 현실화율 90%라는 것이 낮은 수치가 아니다. 향후 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다. 그는 이어 “국토연이 덴버 등 미국의 일부 주(州)의 현실화율이 100%가 넘는다는 해외사례를 제시하긴 했지만 우리는 도시 단위가 아니라 전국에 적용되는 만큼 재산세, 종합부동산세 등 전체적으로 세금 부담이 늘어날 것”이라고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수도 “현실화율 인상으로 종부세 대상이 되는 1주택자뿐 아니라 중저가 1주택 소유자도 조세 부담이 늘어나게 될 것”이라고 말했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “일단 보유세 부담이 커지는 것이 많은 사람의 피부에 와 닿을 것”이라면서 “공시가격이 오르면 재산세가 오르는 것은 물론 증여나 상속 때도 세금이 오를 수밖에 없다. 건강보험료 등 준조세 부담도 커지게 된다”고 했다. 이어 그는 현실화율 90% 상향안에 대해 “정부가 다주택자들이 매물을 내놓게 함으로써 가격을 안정시키겠다는 의지를 천명한 것으로 보인다”고 말했다.

이와 관련 함 랩장은 “6·17대책으로 조정대상지역이 확대된 상황에서 거래세 인상까지 동반돼 매도자의 퇴로가 거의 막힌 상태”라며 “내년 6월 전까지 증여나 매각 말고는 다주택자들이 퇴로가 없는 상황”이라고 지적했다. 그는 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%포인트씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 내년에는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세율이 현행 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 인상될 것이라고 지적하면서 이같이 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공시가격을 90% 수준으로 현실화하는 것은 장기적으로는 가야 할 방향인 것 같다”면서도 “다만, 90%는 시세에 근접한 비율이기 때문에 가격 변동성을 시의적절하게 반영할 수 있는지 고민이 필요하다”고 말했다. 이어 그는 “시세 파악이 쉬운 아파트와 달리 거래가 적은 단독주택은 시세 파악이 어려워 90%까지 현실화율을 높이면 현장에서 불만이나 민원이 생길 수 있을 것”이라며 “이를 적절히 반영하기 위한 고민이 필요하다”고 지적했다.
 
9억 미만 주택 속도조절 ‘긍정적’
 
국토연이 이번에 계획안에서 9억원 미만 주택의 현실화율 속도를 조절한 것에 대해서는 긍정적인 평가가 많았지만 형평성 문제를 제기하는 목소리도 있었다.

국토연이 제시한 안에 따르면 공동주택의 경우 시세 9억원 아파트는 현재 현실화율이 68.1%에서 2023년 70.0%, 2030년 90.0%로 맞춰지고, 9억∼15억원 아파트는 2027년, 15억원 이상 아파트는 2025년 각각 90.0%에 도달한다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “부동산 유형별·가격대별로 현실화율의 차이가 커서 이를 상향하는 데 속도 조절이 필요하다”며 “중저가 실사용 부동산에 대해서는 세금부담을 완화하기 위한 조율도 필요하다”고 말했다.

박원갑 위원도 “서민이 거주하는 중저가 주택은 현실화율을 90%까지 걸리는 기간을 늘리는 것과 함께 세금부담을 완화해주는 방안도 고민이 필요하다”며 “1주택자에 대한 세금 감면 등이 추가로 논의되지 않을까 싶다”고 예상했다.

반면, 안명숙 부장은 “저가 주택에 대한 현실화율 속도는 더디게 가면서 고가 주택에 대한 현실화율 속도는 빨리 가져가는 것에 대한 논리적인 설명이 부족한 것 같다”고 지적했다. 그는 공동주택의 경우 15억원 이상 아파트의 현실화율이 2022년에 81.2%, 2025년에는 90%에 도달하고, 15억원 이상 단독주택도 2025년 80%, 2027년 90%에 도달해 세금 부담이 빠른 속도로 늘어난다며 “징벌적인 조치라고도 생각할 수 있을 것 같다”고 했다.

시세와 공시가격의 ‘역전 현상’을 우려하는 목소리도 나왔다. 안명숙 부장은 “집값 하향 조정기에는 현실화율을 맞추는 과정에서 공시가격이 시세를 앞서는 일이 벌어질 수 있다”며 “이렇게 되면 세금 부담이 더 증가할 수 있는데 조세저항이 커질 수 있다”고 말했다.

증가한 세금 부담이 임대료에 전가될 것이라는 예상도 나왔다. 박원갑 위원은 “장기적으로 재산세가 올라가면 집주인들이 전·월세 임대료에 이를 반영할 가능성도 있을 것으로 우려된다”고 말했다.
 
현실화율 90% 되면 늘어나는 세금은?
 
정부가 공시가격 현실화율을 90%까지 올리면 서울 강남 등 고가주택 보유자들이 내야 하는 보유세가 5년 뒤 2∼3배 수준으로 크게 오르는 것으로 분석됐다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 아파트 전용면적 84.9㎡ 1채 보유자의 경우 보유세 부담이 올해 1326만원에서 5년 뒤 3933만원으로 3배로 껑충 뛴다.

시중은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 고가 아파트 1주택 소유자의 보유세를 추산한 결과에 따르면, 현실화율 90%가 달성되는 5년 뒤 보유세는 현재의 2∼3배 수준으로 높아지는 것으로 분석됐다.

올해 공시가격이 21억 7500만원, 현재 실거래가격이 30억원인 반포동 아크로리버파크 전용 84.9㎡를 보유한 1주택자의 경우 2025년 부담해야 하는 보유세(재산세+종부세 등)는 3933만원으로 4000만원에 육박한다. 이는 올해 보유세 1326만원의 3배에 달하는 규모다.

내년 보유세가 1912만원으로 44% 뛰는 데 이어 2022년에는 2518만원(32%↑), 2023년에는 2955만원(17%↑), 2024년 3431만원(16%↑)으로 매년 수백만원씩 부담이 가중된다.

해당 사례의 경우 재산세는 5년 동안 올해 733만원에서 798만원→749만원→821만원→899만원→982만원 등으로 인상 폭이 작지만 종부세가 크게 늘면서 세금 부담이 크게 느는 것으로 나타났다. 종부세 부담은 올해 592만원에서 내년부터 5년간 1114만원→1769만원→2134만원→2531만원→2951만원으로 불어난다.

올해 공시가격이 37억 2000만원, 실거래가 47억원인 서울 용산구 한남동 한남더힐 전용 235.3㎡의 경우는 5년 뒤 보유세 부담이 거의 7000만원으로, 올해의 1.7배 수준으로 늘어난다. 올해 납부하는 보유세가 3977만원에서 내년 4667만원, 2022년 4715만원, 2023년 5390만원, 2024년 6078만원으로 오르고 2025년에는 6805만원을 납부해야 한다.

현재 시세가 22억원인 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 119.9㎡의 경우도 5년 뒤 보유세가 올해의 3배 이상으로 급등한다. 해당 아파트의 올해 공시가격은 17억 4800만원으로, 올해 보유세는 818만원을 내지만 2025년 내야 할 보유세는 2546만원으로 추산된다.

시중은행 부동산투자자문센터 관계자는 “고가주택을 1채 보유한 경우라도 세금 부담이 크게 늘어나 보유가 큰 부담이 될 것으로 보인다”며 “내년 상반기 안에 종부세 등 보유세 부담을 회피하기 위한 매물이 나올 가능성이 있어 보인다”고 말했다.

박병기 기자 (press1970@naver.com)
 
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‘KOREANS TO HAVE AVIATION FIELD(한국인이 비행장을 가지다).’ 1920년 2월 19일 〈윌로스데일리저널(Willows Daily Journal)〉 머릿기사 제목이다. 기사는 쌀농사로 거부가 된 김종림이 한국 청년을 위해 비행학교를 설립한다는 내용을 포함해 비행장 부지 40ac(에이커, 약 16만.. 정철훈 여행작가 | 국토와교통 2021년 01월호(438호)
영토학자 조병현 박사, 장편소설 '간도묵시록' 출간

조병현 박사, 우리 영토 간도를 되찾기 위한 고난의 역경 자전적으로 풀어내공학박사이자 지적기술사인 조병현가 그이 첫 소설, 『간도묵시록』(좋은땅출판사)을 출간했다. 이 책에서 토지와 인간 사이에서 발생하는 사회적 현상을 연구해 온 저자는 우리가 힘이 없어 빼앗긴 간도.. 이미영 기자 | 국토와교통 2021년 01월호(438호)
[11.19 전세대책] 공공임대 11.4만가구 투입 ‘전세난 돌파’

30평대 중형 임대도 2025년까지 6.3만가구 공급 거주기간 6년 보장되는 ‘공공전세’ 새롭게 도입   정부가 전세난을 해결하기 위해 3개월 이상 공실인 공공임대를 무주택자라면 소득 수준에 관계 없이 다 풀기로 했다. 또한 민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스.. 박병기 기자 | 국토와교통 2020년 12월호(437호)
“공공임대 투입, 전세수급 불안 해소될 것”

국토교통부 윤성원 제1차관  “공공임대 11.4만호 투입, 전세수급 불안 해소될 것” 윤성원 국토교통부 제1차관은 11월 19일 발표한 전세대책에 대해 “1·2인 가구가 최근 늘어 내년과 내후년 전세 수급이 불안했지만 이번 대책 발표로 수급 불안 문제는 없어지게 됐다.. 박병기 기자 | 국토와교통 2020년 12월호(437호)
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