2021년 11월 27일, 토요일


국토와교통

2021년 11월호
(통권 448호)


도심 공공복합사업 첫 수익구조 공개


  이미영 기자     입력 2021/10/08 (금)

‘증산4구역’ 평균 부담금 1억 4000만원 줄어
 
정부가 추진 중인 도심 공공주택 복합사업의 첫 수익 구조가 공개됐다.

서울 은평구 증산4구역의 사업계획과 추정 분담금이 나왔는데 종상향을 통해 용적률이 민간 개발 대비 48%포인트 오른 295%를 부여받아 가구당 평균 부담금은 기존 2억 3000만원에서 9000만원으로 1억 4000만원 줄어드는 것으로 나타났다. 정부가 약속한 수익률 30%포인트를 훌쩍 넘긴다.
 
국토교통부는 9월 28일 오후 증산4구역을 상대로 2차 설명회를 열어 주민들에게 용적률 인센티브와 예상 분담금 등을 공개했다. 설명회는 은평구청 유튜브를 통해 생중계됐다.

증산4구역은 이미 주민 동의 요건을 확보하는 등 사업 속도가 가장 빠른 곳이다. 증산4구역에는 종상향 등을 적극적으로 적용해 용적률을 295%까지 올린다. 기존 민간 개발 때 용적률 247% 대비 48%포인트 올라가는 것이다. 그러면서 기부채납 비율은 6%포인트 줄여 대지면적은 기존 13만㎡에서 13만 8000㎡로 넓어진다.
 
이와 같은 종상향이나 기부채납 비율 인하 등은 정부가 도심 공공주택 복합사업에서 보장한 인센티브다. 이렇게 되니 공급되는 주택 수는 기존 자력개발 때 예정했던 3421호에서 4112호로 691호나 증가하면서 사업 수익성이 크게 올라간다.

대신 4112호 중 10%인 412호는 각각 공공임대와 공공자가주택으로 공급된다. 남은 80%인 3288호의 주택은 40%씩 나눠져 토지 등 소유자에 대한 우선공급분(1642호)과 일반인을 위한 공공분양(1646호)으로 돌아간다.
 


국토부는 이 사업에서 토지 등 소유자의 분담금 총액은 1665억원으로 기존 3970억원 대비 2305억원 줄어들 것으로 예상했다. 호당 평균 분담금은 9000만원으로, 기존 자력개발 시 분담금 2억 3000만원에 비해 1억 4000만원이나 줄어든다는 것이다.

이를 감안해 토지 등 소유자의 수익률을 계산하면 정부가 당초 약속한 30%포인트도 훌쩍 넘게 되다는 것이 정부의 설명이다.
 
정부는 전용면적 당 수익성 분석 내용도 소개했다. 일반분양가는 59㎡는 5억 8292만원, 84㎡는 7억 3070만원으로 추정됐다. 이 단지는 분양가상한제 적용 대상이어서 그 공식으로 산출한 가격이다.

토지 등 소유자에 대한 우선공급 가격은 일반분양가의 85%를 적용해 59㎡는 4억 9400만원, 84㎡는 6억 2000만원이 된다. 토지 등 소유자의 분담금은 우선공급 가격에서 종전자산을 빼면 된다.

국토부는 대지지분이 10평짜리인 빌라 소유주의 경우 종전자산이 3억 4900만~4억원 선에서 평가될 것으로 예측했다.

전용면적 84㎡를 선택한 토지 등 소유자의 분담금은 우선공급가 6억 2000만원에서 종전자산 3억 4900만~4억원을 뺀 2억 2000만~2억 7100만원으로 추정된다. 전용 56㎡를 받는 토지 등 소유자의 분담금은 9400만~1억 4500만원으로 추산됐다.

정부는 아직은 추정액일 뿐 사업 진행 과정에서 일부 변경은 불가피하다고 안내했다.

이미영 기자
 
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