수도권 일대 그린벨트 12년만에 대거 해제 박병기 기자 입력 2024/12/05 (목)  강남 생활권 서초 서리풀지구 역세권 2만호 공급 고양 대곡 9400호·의왕 오전왕곡 1.4만호 등 5만호 정부는 지난 11월 5일 서울을 포함해 수도권 일대 그린벨트 해제 및 주택공급 계획을 발표했다. 이번에 발표한 신규택지 조성 계획의 핵심은 수요가 높은 서울 강남권을 포함한 수도권에 대규모로 신규 주택을 공급하겠다는 것이다. 수도권 3기 신도시와 추가 신규택지 발표에도 ‘공급 절벽’ 우려가 제기되며 부동산 가격 추가 상승에 대한 시장 불안이 커지자 12년 만에 서울 개발제한구역(그린벨트) 해제라는 카드를 꺼내 들었다. 특히 서울 서초구 서리풀지구는 강남 생활권에 자리한 데다 교통 여건이 우수해 내 집 마련을 원하는 수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 경기 고양, 의정부, 의왕 신규택지도 서울에서 10㎞내 위치해 있다. 정부는 신속하게 관련 절차를 진행해 2031년부터는 입주가 가능하게 한다는 방침이지만 과거 그린벨트 지역 개발 때 지연된 사례가 있어 실제 공급이 목표대로 진행될지는 지켜봐야 한다. 서초구 원지동·내곡동 일대 67만평 해제 정부가 발표한 신규택지 4곳 중 가장 관심을 모은 곳은 수요자의 선호도가 높은 강남 생활권인 서초 서리풀지구다. 서초구 원지동, 신원동, 내곡동, 우면동 일대 2.2㎢(67만평)으로 지구의 99.9%가 그린벨트다. 보금자리주택을 짓기 위해 2009∼2012년 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 일대 그린벨트 5㎢를 풀었는데 이때 조성한 4630가구 규모 내곡지구가 서리풀지구를 둘러싸고 있다. 이번 그린벨트 해제 면적은 서울 전체 그린벨트 149.09㎢의 1.5%에 해당하는 규모다. 박상우 국토부 장관은 “인근에 양재, 판교 등 업무지구가 있고, 지하철과 SRT 등 철도 접근성이 뛰어나 첨단산업·주거 복합공간으로 발전할 가능성이 높은 점을 고려했다”고 말했다. 정부는 역세권 고밀개발을 통해 서리풀지구에 2만 가구를 공급할 계획이다. 그린벨트를 해제하는 경우 용적률을 250%까지 높일 수 있고 필요시 추가 상향도 가능하다. 그린벨트 해제에 따른 환경 훼손 논란을 잠재우기 위해 서울시가 전체 공급가구 중 55%(1만 1000가구)를 신혼부부를 위한 장기전세주택인 ‘미리 내 집’으로 공급한다. 신혼부부가 거주하다 아이를 낳으면 최대 20년까지 살 수 있고 2자녀 이상 출산 때는 20년 후에 시세보다 80∼90% 저렴하게 분양받을 수 있는 주택이다. 서리풀지구 전체를 신분당선이 가로지르고 중앙에 청계산입구역이 있는 만큼 국토부는 신분당선 추가 역 신설을 검토하기로 했다. 지금은 역 사이 간격이 상당히 멀기 때문이다. 출입구를 추가해 지하철 접근성과 동-서 지역 연계성을 높이는 방안도 검토한다. 지구 위쪽의 서울 지하철 3·4호선 양재역에는 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선도 지날 예정이기에 철도와 연결되는 대중 교통망 구축에 중점을 둘 계획이다. 오세훈 서울시장은 서리풀지구를 그린벨트 해제 지역으로 정한 이유에 대해 “첫번째 원칙은 해제를 최소화한다는 것이었고, 이미 훼손이 일어난 곳과 대중교통 시스템이 들어가 있어 추가 재원 투자를 최소화할 수 있는 곳이어야 바람직한 평가를 받을 수 있다고 봤다”고 설명했다. 박상우 장관은 “선제적으로 미래세대를 위한 안정적 주택공급 기반을 마련하기 위해 불가피하게 그린벨트를 해제하는 만큼 서울, 경기도 등 지자체와 함께 젊은 세대에게 합리적 가격으로 우선 공급을 추진하겠다”고 밝혔다. 고양 대곡역세권 등도 대부분이 그린벨트 경기도에 조성하는 신규택지 3곳도 그린벨트가 전체 부지의 99.9%(고양 대곡역세권)에서 87%(의왕 오전왕곡)를 차지한다. 고양 대곡역세권은 철도 노선 5개가 모이는 곳이다. 덕양구 내곡동, 대장동, 화정동, 토당동, 주교동 일대 199만㎡(60만평)에 9400가구를 공급한다. 동쪽으로 고양 화정지구와 맞닿아 있다. 지구 아래쪽 대곡역에는 연말 개통 예정인 GTX-A 노선, 교외선과 서울 지하철 3호선, 경의중앙선·서해선이 지난다. 국토부는 이곳에 복합환승센터를 구축하고, 서울 방향으로 가는 차량의 주 접근로인 고양대로·서오릉로의 교통량 분산 대책을 마련하겠다고 밝혔다. 역세권을 중심으로 자족 시설과 업무 시설을 배치해 ‘지식융합단지’로 만든다는 구상이다. 의왕 오전왕곡지구는 의왕시 오전동, 왕곡동 일대 187만㎡(57만평)다. 1만 4000가구를 공급한다. 이곳은 서울시 경계에서 10km 정도 떨어져 있으며, 의왕고천 공공주택지구와 마주한다. 정부는 오전왕곡지구가 과천∼봉담 도시고속화도로와 연접해 산업기능을 유치할 가능성이 크다고 본다. 과천지식정보타운과 연계한 의료, 바이오산업 유치에 유리하다는 것이다. 국토부는 2029년 개통 예정인 동탄∼인덕원선 및 GTX-C 노선과의 연계를 강화해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능토록 하겠다는 교통개선 방향을 밝혔다. 의정부 용현지구는 서울 경계에서 3km가량 떨어져 있어 입지가 좋지만 군부대로 인해 개발이 이뤄지지 못했던 곳이다. 의정부 신곡동, 용현동 일대 81만㎡(24만평)로, 개발이 예정된 인근 의정부법조타운, 기존 도심과 연계한 통합 생활권을 조성한다. 주택공급 규모는 7000가구다. 용현지구는 2026년 개통 예정인 서울 지하철 7호선 연장선 탑석역과 GTX-C 의정부역 사이에 있는 만큼, 국토부는 신설 철도 교통과의 연계를 강화해 서울 도심까지 30분대 진입을 추진하겠다고 밝혔다. 이날 브리핑에 참석한 이동환 고양시장, 김성재 의왕시장, 김동근 의정부시장은 신규택지 지정을 환영하면서도 또 다른 ‘베드타운’이 만들어지는 일이 없도록 기업이 들어올 수 있는 산업용지와 자족 기능이 충분히 확충돼야 한다고 강조했다. 주민의견 청취 공고 즉시 개발행위 제한 국토부는 신규 후보지에서 투기를 방지하기 위한 대책을 철저하게 시행하겠다는 점을 강조했다. 발표를 앞두고 국토부와 한국토지주택공사(LH) 전 직원, 업무 관련자 직계 존비속을 대상으로 토지 소유 현황을 조사한 결과 LH 직원 1명이 후보지 안에 토지를 보유하고 있는 것으로 확인됐다. 이 직원이 2010년 2월 토지를 증여받은 점을 고려할 때 미공개 개발 정보를 활용한 투기 개연성은 낮으나 추후 추가 검증을 거치기로 했다. 신규택지 후보지와 인근 지역의 최근 5년간 토지 거래 5335건을 조사한 결과 미성년·외지인·법인 매수, 잦은 손바뀜 등 이상 거래 1천752건이 선별됐다. 국토부는 선별된 이상 거래에 대한 소명자료를 받고 자금조달 내역을 분석할 예정이다. 불법이 의심되는 거래는 국세청·금융위와 관할 지방자치단체에 통보하고 경찰청에 수사를 의뢰한다는 방침이다. 지구 내 토지는 주민 의견 청취 공고 즉시 개발행위가 제한된다. “공급 의지 확인…시장 안정 도움” 정부의 신규택지 공급 발표에 대해 부동산 전문가들은 일단 국민적인 수요가 높은 서울 강남권 지역이 포함됐다는 점에서 집값 안정에 긍정적 영향을 줄 것으로 평가했다. 그러나 개발제한구역(그린벨트) 개발은 당초 예상보다 지연되는 경우가 많아 개발 속도가 관건이 될 것으로 내다봤다. 또한 서울 외 지역의 신규택지는 이미 공급이 충분한 지역인 경우가 많고 서울 신규택지는 상당 물량이 젊은 층에 배정돼 시장판도 변화에 영향을 주기는 어렵다는 지적도 같이 나왔다. 전문가들은 주택공급을 위한 그린벨트 해제 지역에 서울 서초구 서리풀지구(원지동, 신원동, 염곡동, 내곡동, 우면동 일대) 221만㎡가 포함된 데 주목했다. 정부가 주택 수요층, 그중에서도 젊은 세대가 선호하는 서울 도심 인접 지역을 선택하는 정공법을 선택했다는 점에서다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 공급안을 교통이 불편한 외곽에 신도시를 지어 우회적으로 주택공급 확대를 꾀하기보다 수요자들이 필요로 하는 지역에 집중적으로 짓는 정공법 공급 대책”이라고 평가했다. 아울러 최근 서울의 아파트값 상승 추세가 주택공급 감소에 대한 불안 심리가 상당 부분 기인했다는 점에서 이번 공급계획이 시장 안정에 도움이 될 것으로 내다봤다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “최대 규모 재건축인 둔촌 주공이 1만 2000가구인 점을 생각하면 (서초 서리풀지구) 2만 가구는 의미 있는 규모”라면서 “서초 지역이 평당 7000만원대인데 여기는 아마 3000만∼4000만원에 나올 테니 서울 안에서의 수요 분산 효과는 분명히 있을 것”이라고 말했다. 이어 그는 “현 정부의 ‘270만가구+α’ 공급계획 측면에서 볼 때 이번 그린벨트 해제를 통한 공급 물량은 상징성 그 이상도 이하도 아니지만 그린벨트 해제까지 도모해서 공급하겠다는 의지를 보여준 것은 분명하다”고 평가했다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “현 정부 특징이 국공유지 활용을 많이 하는 것 같다”면서 “2019년부터 신도시를 통해 주택을 공급하겠다는 방침을 이번 정부에서도 이어가고 있어 좋은 신호로 본다”고 말했다. 5년 내 착공 가능할까…속도가 관건 다만, 전문가들은 공통으로 공급계획이 정부 발표대로 실행되기 어려울 가능성이 크다고 지적했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “최근 공공사업지도 대부분 일정이 연기된 상황이고, 대상 지역에 취락이나 환경 문제가 없으면 모르겠지만 그린벨트는 그렇지 않은 경우가 더 많다”면서 “5년 내 첫 삽을 뜰 수 있을지 모르겠다”고 실현 가능성에 의구심을 나타냈다. 박원갑 위원도 “개발에 속도를 내려면 보상을 둘러싼 분쟁이 최소화돼야 하는데 그 부분이 이번 공급계획의 최대 관건이 될 것”이라고 말했다. 윤지해 연구원은 “용산 국제업무지구, 노원 태릉골프장, 상암동 서부면허시험장 등 정부 유휴부지의 공급도 잘 안되는 현실”이라고 지적했다. 서초 서리풀지구 공급 물량의 절반 이상이 젊은 층과 신혼부부에 배정된다는 점에서 시장 전반에 파급을 미치지는 않을 것이라는 지적도 있다. 김규정 소장은 “저출생 대책과 맞물려 그쪽에 힘을 실어주고 있는데 생애최초와 신혼부부 공급 비중을 계속 늘리다 보니 중장년 무주택자는 소외되고 있다”면서 “그린벨트 해제를 기대했던 수요층은 박탈감이 있을 수 있다”고 말했다. 공급보다는 오히려 대출 규제로 시장이 안정세를 찾을 것이라는 해석도 있다. 채상욱 대표는 현재 시장 움직임은 공급 우려보다는 주택가격 급등과 대출 규제 영향이 더 큰 영향을 미치고 있다면서 “은행 대출 규제로 지난 9월부터 시장이 얼어버렸고, 대출 규제가 있는 한 시장이 매우 안정적일 것으로 본다”고 말했다. 고전하던 건설사들 공급 계획에 기대감 국내 주택시장 부진으로 최근 매출 침체 등의 어려움을 겪고 있는 건설사들은 대규모 신규 발주 기대감에 이번 신규 공급 계획을 반기는 모습이다. 한 대형 건설사 관계자는 “내년 상반기 발표한다는 3만 가구를 더하면 8만 가구인데 이 정도면 상당한 규모”라면서 “수익성을 떠나서 일단 매출이 발생하고 일거리를 확보한다는 점에서 건설사들에는 고무적인 일”이라고 말했다. 시공능력평가순위 20위권 대의 한 건설사 관계자는 “최근 한국토지주택공사(LH)의 공공주택 발주가 계속 나오는데 이 공사를 따내려고 건설사들이 굉장히 애를 쓰고 있다”고 업계 분위기를 전하면서 “지금 같은 불경기에 공급 계획 자체만으로도 반길만하다”고 평가했다. 이어 그는 “서울 강남권에 대규모 단지라면 수주 시 회사 브랜드를 홍보할 기회이기도 해서 다들 관심을 둘 것 같다”고 말했다. 신규택지 후보지 일제히 ‘환영’ “여기서 버스 타면 서울 사당까지 16분밖에 걸리지 않는데도 다른 지역에 비해 땅이나 아파트값이 많이 저평가돼 속상했는데 이제 웃을 수 있겠네요.” 이번 발표 후 경기도 의왕시 오전동의 한 주민은 정부의 수도권 신규택지 발표에 대한 소감을 묻는 말에 들뜬 목소리로 이같이 답했다. 오전왕곡지구는 의왕시의 중심부에 위치했지만 모락산, 백운산과 인접해 녹지가 많아 대부분의 지역이 1971년 12월 29일부터 53년 간 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여왔다. 국토교통부는 “지구 내 친수공간이 풍부해 정주환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주근접 생활공간 조성이 전망된다”며 이 지역 그린벨트를 해제해 신규택지를 조성하겠다는 계획을 내놨다. 의왕시와 주민, 부동산업계는 기대감에 부푼 모습이다. 김성제 의왕시장은 “이 지역 개발을 공약했는데 여러 이유로 지지부진한 상황이었다”며 “이제 오전왕곡지구가 개발되면 그동안 3개로 나뉘었던 생활권을 연계해 철도광역체계 등 시 전체를 아우르는 큰 그림을 그릴 수 있게 됐다”고 말했다. 이어 김 시장은 “일부에서 자연환경 훼손을 우려하는 목소리가 나오는데 방치된 지역을 잘 정비해서 친환경적으로 개발하면 오히려 사람과 자연이 공존하는 지역으로 만들 수 있다”며 “의왕에는 백운밸리, 숲속마을, 청계지구 등 그런 전례가 있어서 자신 있다”고 덧붙였다. 신규택지 후보지 중 가장 많은 2만 가구가 예정된 서울시 서초구 서리풀지구도 기대감으로 들썩였다. 이곳은 초록빛 농지에 자재 창고와 비닐하우스가 듬성듬성 들어선 평소와 같은 한산한 모습이었지만 주민들은 개발 소식에 적극적인 관심을 보였다. 이 지역에 그린벨트로 묶인 임야를 소유한 A 씨는 “어느 지역이 풀린다는 소문만 무성했는데 어안이 벙벙하다”며 “기대감은 있었는데 지금도 정말 풀리는 게 맞나 싶다”고 말했다. 인근 아파트에 거주하는 박모(83) 씨는 “정부가 그린벨트를 푼다는 소문만 들리고 정작 풀리지는 않던 일이 오랜 시간 반복돼왔다”며 “앞으로 실제 개발이 된다면 동네가 발전될 것 같다”고 말했다. 공인중개사무소들은 손님들로 북적였다. 한 공인중개사는 “그린벨트 해제는 희소식이지만 지하철역과도 거리가 있고 교통 인프라가 좋아지려면 시간이 걸리기 때문에 당장 주변 지역 집값에 큰 영향은 없을 것 같다”고 신중한 반응을 보였다. 고양 대곡역세권과 의정부 용현지구도 기대감에 부풀었다. 대곡역은 현재 지하철 3호선, 경의·중앙선, 서해선이 지나는 트리플 역세권이지만 현재 이곳은 모두 논밭이다. 가장 가까운 아파트는 덕양구 쪽으로 1㎞, 일산동구 쪽으로 2㎞가량 가야 한다. 덕양구 화정동 한 공인중개사는 “고양시 재정이 여유롭지 않은 상황에서 이번 정부 발표로 지역에 건설경기 활성화와 복합환승센터, 자족특화단지 조성이 곧 이뤄질 것 같아 다행”이라고 환영의 목소리를 냈다. 의정부 용현지구는 의정부의 옛 306보충대와 인근 군부대를 포함한 용현·신곡동 일대로 306보충대 해체 후 활기를 잃어 상권이 침체했지만 대규모 아파트단지로 변모하게 됐다. 이 지역 주민 박모(56) 씨는 “306보충대는 10년째 잡풀만 무성한 흉물로 방치됐고 개발 발목을 잡았다”며 “국책사업으로 용현동 일대가 다시 활력을 찾았으면 좋겠다”고 기대했다. 김동근 의정부시장은 이번 발표를 환영하면서도 “국책사업으로 진행되지만, 삶의 터전을 잃을 수도 있는 기존 주민들의 불안과 불만을 세심히 살펴야 한다”며 “지구 내 일부에 기업 유치 등 자족 기능을 갖출 수 있는 공간을 확보하도록 관계 기관과 협의할 것”이라고 말했다. “투기만 부추길 것” 지적도 한편, 정부가 신규 택지 조성을 위해 12년 만에 서울 시내 그린벨트 일부를 해제한 데 대해 경제정의실천시민연합(경실련)은 “집값은 못 잡고 투기만 부추길 것”이라며 철회를 촉구했다. 경실련은 입장문을 내고 “집값 안정 효과 없는 공급 확대를 위해 수도권 허파인 그린벨트를 허물어선 안 된다”고 주장했다. 경실련은 과거 그린벨트를 풀어 서울 마곡·위례, 경기도 판교·과천 등에 주택을 공급했지만 결국 적정가보다 비싼 아파트가 돼 집값을 끌어올리는 부작용만 낳았다고 지적했다. 경실련은 “수도권 쏠림이 심각한 상황에서 수도권 그린벨트 해제는 대한민국 지속 가능성마저 저해할 수 있다”고 밝혔다. “계획대로 추진해야 집값 안정 효과” 국토교통부는 총 5만 가구 규모의 4개 신규택지 후보지를 발표하며 ‘2026년 상반기 지구 지정, 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주’라는 시간표를 제시했다. 그린벨트는 공장·주택 등 지장물이 적어 보상을 비교적 빠르게 진행할 수 있다는 장점이 있다. 그런데도 공공주택지구 지정, 지구계획 수립, 지역주민과의 협의, 토지 보상 등을 거쳐야 하기에 후보지 발표 이후 주택 공급까지 7∼8년에서 길면 10년까지 걸릴 수 있는 장기 과제다. 국토부는 공공주택지구 지정 전부터 보상을 위한 현장 조사에 착수하고 지구계획 수립을 앞당기는 등 행정 절차를 단축해 속도를 높인다는 계획이다. 또 보상 비용을 빠르게 투입할 수 있도록 한국토지주택공사(LH)와 협의하기로 했다. 필요하다면 원형지 공급도 추진하겠다고 밝혔다. 평지라 부지 조성 공사 없이도 바로 주택 공사에 들어갈 수 있는 땅은 그대로 공급한다는 뜻이다. 3기 신도시인 인천 계양의 경우 신규택지 후보지 발표 이후 5년 9개월 만에 첫 분양을 했으니 이보다 기간을 좀 더 단축할 수 있다는 계산이다. 김배성 국토부 공공주택추진단장은 “새로 발표한 4곳의 후보지는 상대적으로 지장물이 적고, 농지로 사용되는 곳이 많다”며 “다른 공공택지지구보다 빠른 보상이 가능할 것으로 본다”고 말했다. 그러나 토지 수용과 보상에 시일이 얼마나 걸릴지는 예측하기 어렵다고 전문가들은 입을 모은다. 3기 신도시 중 한 곳인 하남교산은 2018년 12월 3기 신도시 후보지로 선정됐으나 토지 보상 과정에서 토지주들이 거세게 반발하면서 6년 가까이 지났으나 아직 주택 착공에 들어가지 못했다. 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장 등 다른 3기 신도시 지구도 마찬가지다. 연내 주택 착공을 계획하고 있다. 이해관계자와의 조율도 중요한 요소다. 서울 노원구 태릉골프장 용지는 문재인 정부 때 발표한 2020년 8·4 대책의 주택공급 후보지 중 가장 주목받은 지역이었으나 노원구 주민들의 반발로 주택용지 개발이 사실상 중단된 상태다. 주민들은 동부간선도로, 화랑로 등 태릉 인근 교통 체증이 안 그래도 심각한 상황에서 1만 가구가 추가로 들어서면 일대 교통이 마비될 것으로 우려한다. 태릉골프장 용지도 그린벨트 지역이다. 문화재와 보호종 발견도 주택공급 속도를 늦출 수 있는 요소다. 하남교산, 과천지구 등 3기 신도시 여러 곳에서는 멸종위기 야생동물인 맹꽁이 서식 등이 확인돼 대체 서식지를 마련하느라 공사가 지연됐다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “정부가 발표한 신규택지는 도심 접근성이 좋아 공급 효과가 상당히 크게 나타날 수 있다”며 “다만, 보상이 신속한 주택공급의 걸림돌이 될 수 있어 보상 관련 분쟁을 최소화할 수 있는 로드맵이나 세부 계획이 필요하다”고 말했다. 전문가들은 이번 발표가 단기적으로 수도권 집값에 미치는 영향은 미미할 것으로 봤다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서초 서리풀지구의 경우 강남권의 주택 수요를 담아낼 수 있다는 점에서는 긍정적이지만, 부동산 시장 안정 효과가 바로 나타나기는 어렵다”며 “시장에서 공급에 대한 확신을 가지려면 앞으로 착실하게 사업 진행 성과가 나타나야 할 것”이라고 말했다. 김덕례 주택산업연구원 주택산업실장도 “서리풀지구는 강남의 연장선상이고, 가구 규모도 상당해 주택공급 효과는 분명히 있다”고 평가하며 “계획한 대로 절차를 진행하는 것이 중요하다”고 말했다. 다만 고양 대곡역세권에 대해선 “현재 고양에서 3기 신도시와 1기 신도시 재건축 선도지구도 추진되고 있기 때문에 공급 과잉을 피하려면 공급 시기가 겹치지 않도록 탄력적으로 조정할 필요가 있다”고 지적했다. 정부는 신규택지 발표를 통해 5년 후 양질의 주택이 공급된다는 믿음이 시장에 형성된다면, 현재 부동산 시장 상황을 관리하는 데도 도움이 될 거라고 보고 있다. 박상우 국토부 장관은 “미래에 주택이 공급된다는 믿음이 없고 불안하면 빚을 내 ‘영끌’을 하는 수요가 다수 붙을 수 있다”며 “신규택지는 미래 대비용이지만 현재 상황 대응에도 충분한 효과를 낼 수 있다”고 말했다. 박병기 기자 |
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