2020년 07월 16일, 목요일


국토와교통

2020년 7월호
(통권 432호)


“주택거래, 금융위기 이후 최저 수준”


  김정현 기자     입력 2019/11/06 (수)



주택거래 활성화를 위한 정책대안 세미나 열려

주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나가 10월 10일 건설회관에서 개최됐다. 이날 행사에는 주택산업연구원 추병직 이사장, 한국주택협회 김대철 회장, 대한건설단체총연합회 유주현 회장, 대한건설협회 정병윤 상근부회장, 주택산업연구원 하성규 원장, 대한건설정책연구원 유병권 원장, 한국건설산업연구원 이상호 원장 등 200여명이 참석했다.

주택산업연구원 추병직 이사장은 개회사를 통해 “정부는 주택시장 안정을 위한 크고 작은 대책을 발표하며 많은 노력을 하고 있다. 그러나 최근 주택거래가 위축되며 서민과 중산층, 기존의 오래된 주택을 1채 소유하고 있는 가구 등의 주거이동에 어려움이 커지고 있다. 주택시장의 안정은 자유로운 주거이동이 전제되어야 한다”고 말했다. 이어서 “주택거래 감소는 주택 관련 산업 위축으로 이어지고 있어 중개업, 이사업, 인테리어업, 청소업 등 서민의 삶은 더 팍팍해지고 있다”고 말했다.

한국주택협회 김대철 회장은 환영사를 통해 “그동안 우리 주택업계는 침체에 빠진 내수경기를 견인하고 국민의 주거안정과 국가경제 발전에 기여해 왔다. 그러나 9.13대책 이후 서울 아파트 매매거래는 61% 급감하였으며 서울 청약경쟁률은 더욱 상승하여 실수요자의 내집 마련은 더 어려워졌다. 이에 따라 무주택서민 등 실수요자를 위하여 신규주택을 원활히 공급하기 위한 기반을 마련하고 기존주택 거래를 활성화할 수 있는 방안을 마련해야 할 것”이라고 말했다.
 
 
 
주택매매 28.2% 하락, 금융위기 이후 최저치
본격적인 세미나가 시작되고 주택산업연구원 권영선 책임연구원은 최근 주택거래시장 진단과 향후 전망을 발표했다.
먼저 올해 상반기 전국 주택거래량은 67만 7000건으로 지난 동기 대비 24.4% 하락했다. 매매거래는 31만 4000건으로 1년 동안 28.2% 하락해 금융위기 이후 최저치를 기록했다. 특히 서울 지역은 2008년부터 2017년까지 상반기 평균 7만 2200건 거래되었으나 올해 상반기에는 4만여건에 그쳤다.
금융위기 이후 최저 수준이라는 주택거래 위축 분석은 주택산업연구원이 새롭게 개발한 주택매매거래지수(HSTI)를 근거로 하고 있다. 주택매매거래지수는 기준값 대비 당해연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값이다. 1을 기준으로 지수가 1미만일 경우에는 기준거래 수준에 미치지 못하는 침체기가 되며, 1을 초과할 경우에는 활황기로 해석된다. 거래 기준값은 2008년부터 2017년까지 금융위기 이후 10년간의 평균값으로 설정됐다. 이 지표는 신규 주택 공급에 따른 거래량 증가와 거래율을 모두 고려하여 개발됐다.
 
 
 
주산연, 매매거래지수(HSTI) 개발
이러한 진단 척도를 통해 분석한 결과 올해 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선을 크게 밑도는 침체 2단계로 나타났다. 특히 서울과 부·울·경의 거래침체가 두드러지는 것으로 나타났다. 서울은 0.53, 부산은 0.47, 울산은 0.47, 경남은 0.54를 기록했다. 특히 부산 동래구는 0.35, 부산 해운대구는 0.43을 기록하며 지방 규제지역은 거래와 가격이 동반 하락하여 시장침체가 가속화되고 있는 것으로 나타났다.

또한 이 지표는 연도별로 주택거래시장을 진단할 수 있는데 2017년도와 2018년도에는 서울이 활황 1단계, 경기, 인천, 대전 등이 정상 단계였으나 2019년 상반기에는 서울이 침체 2단계로 급격하게 거래가 뚝 떨어졌으며 경기, 인천, 대전 등도 침체 1단계 수준으로 거래가 위축되고 있는 것으로 나타났다.
권영선 책임연구원은 “전국 261개 시군구 중에서 44개 규제 지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하지만 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지한다”며 “규제지역의 침체는 전체 시장에서 큰 영향을 미칠 수 있다”고 설명했다.
 
주택거래 활성화 위해 지역별 특성 고려해야
이어서 주택산업연구원 김덕례 선임연구원은 주택거래 활성화를 위한 정책과제를 발표했다.
침체기에 들어선 주택시장을 살리고, 서울 주택시장을 정상화하기 위하여 “시장을 고려한 정책 대상 및 정책 수단을 재설계하고 지역 특성을 고려하여 주택규제를 개선해야 한다”고 말했다. 1주택자와 건전한 투자수요를 포함해 넓은 의미의 실수요자를 다시 정의하고 지역별 특성을 고려해 정책을 추진해야 한다는 것이다. 특히 “투기수요는 근절하되 투자수요는 보호해야 한다”며 “지역별 차등정책이 그 어느때보다 중요하다”고 강조했다.

이를 위해 규제지역 LTV 상향 조정, 중도금·잔금 대출 규제 완화, 분양주택 입주자 취득세 폐지, 지방 미분양 해소를 위한 취득세·양도세 한시적 면제, 지역주택 위기극복을 위한 대책 마련 등을 언급했다.
김덕례 선임연구원은 “지방 미분양은 양적·질적으로 위험한 수준이다. 특히 준공후 미분양을 살펴보면 규제강화로 잔금대출이 안되거나, 거래감소로 기존 주택을 팔 수가 없거나, 세입자를 구할 수 없어 미분양으로 이어지고 있다”며 규제강화가 미입주까지 이어지고 있다고 설명했다.

또한 서울 주택시장 안정화를 위해서 노후 아파트를 개선할 수 있는 재건축 재개발 정비사업의 정상화를 강조했다. 김덕례 선임연구원은 “전국적으로 30년 이상된 노후주택은 300만채에 이르고 있으며, 노후주택은 서울 16.5%, 경기 11.4% 등 수도권에 집중되어 있다. 특히 서울의 노후주택 50만 8000가구 가운데 아파트가 26만 5000가구를 차지하고 있어 주택시장 안정화를 위한 정비사업이 시급한 실정이다”라고 말했다.
 
 
 
“주택은 4차산업혁명의 거점이다”
주제발표가 끝나고 한성대학교 이용만 교수를 좌장으로 종합토론이 진행됐다.
NH투자증권 김규정 연구위원은 “서울은 시장 매물이 사라지고 거래가 부진하고 있으며, 지방은 대출규제로 수요 자체가 줄어들어 거래가 쉽지 않다. 특히 서울 일부지역은 가격이 오르며 양극화가 심해지고 있다. 정부 정책이 의도대로 작동하고 있는지 점검해야 하며 추가적인 규제는 신중하게 검토해야 한다”고 말했다. 이어서 “양극화 심화에 따른 규제도 지역별로 차별화 해야한다. 장기적인 거래량 감소에 따른 규제 완화도 내년 이후 시차를 두고 시점을 고민해야 한다”고 말했다.

삼성물산 김상국 상무는 “주택은 4차산업혁명의 거점이다. 에너지 세이빙 기술과 IOT, AI, 스마트시티 등 각종 플랫폼 산업이 함께할 수 있는 첨단산업이다. 시장을 중심으로 정부와 건설사가 함께 노력해야 한다”고 말했다.
또한 “주택산업연구원이 개발한 주택매매거래지수는 각종 규제지역에 대한 연구 성과를 담은 유용한 지수다. 앞으로 정부 정책에 반영되길 기대한다”고 말했다. 이어서 울산과 거제 등 지역경제와 주택침체를 언급하며 무주택자를 비롯한 한시적 세제지원의 필요성을 강조했다. 
 
 

주택담보대출 줄고, 전세대출 늘어
우리은행 이영호 실장은 “주택담보대출의 거래량은 감소세를 나타내고 있으며 전세대출 거래량은 증가세를 보이고 있다”고 말했다. 또한 “DSR 규제가 주택담보대출에 큰 영향을 줄 것으로 예상하였으나 실제로는 크지 않은 것으로 나타나고 있으며, 신DTI 규제는 다주택자에게 영향이 있을 것”이라고 말했다. 이어서 기준금리 인하로 시장유동성이 많아질 것으로 전망하며 거래세 완화 등 실수요자에 대한 금융규제 완화를 언급했다.

한양대학교 강성훈 교수는 “양도소득세 강화는 투기수요 뿐만 아니라 일반 거래에도 영향을 줄 수 밖에 없어 부동산시장에 전반적으로 영향을 준다”며 취득세와 재산세, 지방재정의 세수손실 등을 언급했다. 이어서 분양가 상한제와 당첨가능성에 대해 언급하며 “현금을 보유한 사람이 아닌 정말 필요한 사람에게 분양이 돌아가도록 정책효율성을 확보해야 할 것”이라고 말했다.

건국대학교 심교언 교수는 “주택거래 활성화가 아니고 주택거래 정상화라도 필요한 시점”이라며 “사고싶은 사람은 살 수 있고, 팔고싶은 사람은 팔 수 있게 해야 하는데 정부 의도와는 다른 부작용은 없는지 검토해야 할 것”이라고 말했다. 서민과 실수요자, 지역 지방에 따라 정책을 타겟팅하여 양극화와 거래감소를 막을 수 있는 선제적 대응이 필요하다는 것이다.
 
 

생활SOC, 주택수요 활성화 유도
국토교통부 이명섭 주택정책과장은 “주택거래가 올해 상반기 위축되었으나 8월부터 10월까지 하반기에는 전국적으로 회복되는 지표가 나타나고 있다”고 말했다.
또한 과거에는 미분양이 15만호에 달하기도 했으나 “현재 미분양주택은 6만 3000호 수준으로 지방이 5만여호를 차지하고 있다. 개선은 더디지만 준공 후 미분양은 줄어들고 있다”고 말했다. 현재의 수준은 IMF 때처럼 극단적 정책을 쓸 때는 아니라는 것이다. 이에 따라 “자연스럽게 주택 수요가 활성화 되도록 생활 SOC 등 정책을 추진하고 있다”고 말했다.

또한 “금융시장 안정화 정책은 중장기 정책으로 어떻게 조절해 나갈 것인지 고민하고 있으며 공시가격 현실화 정책 등과 속도를 맞춰 나가야 할 것”이라고 말했다.
이어서 “최근 시장은 서울과 지방이 다르게 움직이고 있다. 지역별로 선별하여 부작용을 최소화하는 방향으로 부동산시장을 안정적으로 운영해 나가는 것이 중요하다”고 말했다.

김정현 기자 (ltmkjh@ltm.or.kr)
 
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