2020년 06월 1일, 월요일


국토와교통

2020년 5월호
(통권 430호)


위약벌이 과다하면?


  김현 법무법인 세창 대표     입력 2018/11/07 (수)


 
대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결
 
들어가며
일정한 거래에 따른 채무의 이행을 확보하기 위해 위약벌의 약정을 하게 되는데 약정한 위약벌 금액이 과다한 경우가 있다. 이와 같이 과다한 위약벌 약정의 경우 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 위약벌 금액을 감액할 수 있는 것인지, 그리고 위약벌 금액이 과도하게 무거운 경우 위약벌 약정 자체의 효력에는 영향이 없는 것인지 여부가 문제된다. 이에 대해 살펴보기로 한다.
 
사실관계
피고 B(이하 ‘피고’)는 2011.3.15 소외인 K(이하 ‘소외인’)와 사이에 소외인이 피고로부터 유흥주점인 이 사건 점포의 임차권을 보증금 2억원, 권리금 및 시설대금 3억 3000만원(이하 ‘이 사건 권리금’) 등 합계 5억 3000만원에 양수하되, 보증금에 상당하는 2억원은 계약금으로 계약 당일 지급하고, 이 사건 권리금에 상당하는 3억 3000만원은 2012.3.31까지 지급하며, 피고는 소외인에게 계약금 수령과 동시에 이 사건 점포를 인도한 뒤 잔대금 수령과 동시에 임대인에 대한 이 사건 점포 임대차보증금 2억원의 반환채권을 양도하기로 정하였다.

다만 이 사건 점포 인도일부터 잔대금 지급기인 2012.3.31까지는 이 사건 점포에 대한 전대차계약이 체결된 것으로 보아 소외인이 피고에게 차임으로 매월 1350만원씩 지급하고, 계약상의 권리·의무를 제3자에게 양도 또는 전대할 수 없으며, 소외인이 월차임을 3회 이상 체납하거나 권리의 양도 또는 전대 금지 규정을 위반하면 피고는 최고 없이 계약을 해지할 수 있고, 그러한 경우에는 피고가 위약벌로서 계약금 명목으로 수령한 2억원을 몰취할 수 있다는 내용의 이 사건 위약벌 조항을 정하여 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 체결하였다.

소외인은 계약 당일 피고에게 임차권 양도의 계약금이자 전대차계약의 보증금에 해당하는 2억원을 지급하고, 이 사건 점포를 인도받아 유흥주점을 운영하여 오던 중 2011.8.15부터 월차임을 4회 이상 지급하지 아니하고, 2011.11.7에는 임차권을 무단 양도 내지 전전대하기까지 하였다.
이에 피고는 소외인의 의무 위반을 사유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지한다는 의사를 표시하여 그 의사표시가 2011.12.14 소외인에게 도달하였다.

한편 피고와 소외인 사이에 2011.8.29 ‘소외인이 피고에게 2012.4.1 이 사건 점포를 인도하고, 2012.3.31까지 3억 3000만원을 지급하지 아니하거나 이 사건 점포에 대한 전차권을 제3자에게 양도 내지 전전대하거나 월차임을 3회 이상 연체할 때에는 즉시 이 사건 점포를 인도한다’는 내용의 제소전 화해가 성립되었다. 피고는 위와 같은 해지 의사표시 이후인 2011.12.29 위 제소전 화해조서에 기하여 소외인으로부터 이 사건 점포를 인도받음과 아울러 제3자와 사이에 이 사건 점포에 대한 전대차계약을 다시 체결하였다.
 
원심 판결의 요지
원심은 아래와 같은 이유로 원고의 청구를 상당 부분 받아들였다.
다음과 같은 사정, 즉 ①이 사건 위약벌 2억원은 임차권 양도대금 5억 3000만원의 40% 가량에 해당하고, 미지급 잔대금 3억 3000만원의 60%를 초과하며, 전대차계약의 보증금 2억원과 동일한 금액이고, 1년간 차임의 합계보다도 많은 점,

②피고는 소외인이 차임을 지급하지 않더라도 기지급 계약금 곧 전대차계약의 보증금에서 금전적 손해 대부분을 전보받을 수 있고, 소외인이 이 사건 위약벌 조항에 의하여 의무이행이 강제되는 차임 지급의무, 권리의 양도 또는 전대 금지의무, 잔대금 3억 3000만원의 지급의무 등을 불이행하면, 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지한 후 제3자에게 다시 임차권을 양도하거나 전대할 수 있는 점,

③이 사건 위약벌 조항이 없더라도 소외인의 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약 의무 불이행으로 인한 피고의 손해는 사실상 대부분 전보받을 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 전대차계약의 보증금 2억원 전액에 해당하는 이 사건 위약벌은 그 의무 강제에 따라 피고가 얻는 이익에 비하여 약정된 벌이 지나치게 무거우므로 이 사건 위약벌 조항 중 임차권 양도대금 5억 3000만원의 10%이자 전대차계약의 보증금 2억원의 26.5%에 해당하는 5300만원을 초과한 나머지 부분은 공서양속에 반하여 무효이다.

따라서 이 사건 위약벌 조항에 따라 소외인으로부터 받은 보증금 2억원이 모두 몰취되었다는 피고의 주장은 5300만원의 범위 내에서만 이유 있고, 이를 초과하는 나머지 주장은 이유 없다.
 
대법원 판결의 요지
원심 판결에 대해 피고가 상고하였고, 대법원은 아래와 같은 이유로 피고의 상고를 받아들여 원심 판결을 파기환송하였다.
위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법리이나 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다.

이 사건 위약벌 조항에 관한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 체결함에 있어 피고가 소외인에게 이 사건 위약벌 조항을 강요할 우월적인 지위에 있었다고 볼 만한 아무런 사정이 없는 반면, 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약의 위약벌 조항에는 소외인의 피고에 대한 이 사건 위약벌 조항만 두고 있는 것이 아니라 피고의 소외인에 대한 위약벌 조항도 마련되어 있고, 그 위약벌의 액수가 이 사건 위약벌 조항의 배액인 4억 원으로 약정되기까지 한 사실을 알 수 있다.

이 사건 권리금 3억 3000만원이 아직 지급되지 아니한 상태에서 소외인의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 장차 이 사건 권리금의 부지급으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해를 전보하기 위하여 그보다 훨씬 적은 보증금 상당의 2억원을 위약벌로 몰취하기로 약정한 것을 두고, 피고가 얻는 이익에 비하여 약정된 벌이 지나치게 무겁다고 보기는 어렵다.

그런데도 원심은 위와 같은 계약 체결의 경위와 내용을 전혀 반영하지 않고, 또한 소외인의 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약 의무 불이행으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해에 이 사건 권리금 3억 3000만원도 포함되는지에 관하여 제대로 심리해 보지도 않은 채, 위 손해가 차임 상당액에 불과하다는 섣부른 전제에서 계약상의 각종 대금 대비 위약벌의 비율만을 지극히 형식적, 산술적으로 고려한 데 불과한 그 판시와 같은 사정들만을 근거로 하여 이 사건 위약벌 조항에 관하여 일부 무효를 선언하는 잘못을 범하고 말았다. 결국, 원심판결에는 위약벌 약정의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
판결의 의미
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이다. 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다.

이 사건 임차권 양도 및 전대차계약에서 소외인이 피고에게 지급하기로 약정한 이 사건 권리금 3억 3000만원이 위와 같은 성질을 가진 권리금에 해당한다면, 원심의 인정과 같이 임차권의 재양도나 전전대의 금지가 약정되고, 양수인 겸 전차인인 소외인의 귀책사유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약이 해지된 이상, 이 사건 권리금은 본래 그 전액이 양도인 겸 전대인인 피고에게 귀속되어야 한다고 볼 여지가 크다. 그렇다면 본 대법원 판결의 판시와 같이 권리금 3억 3000만원이 미지급된 상태에서 소외인의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 장차 이 사건 권리금의 부지급으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해(3억 3000만원)를 전보하기 위하여 그보다 훨씬 적은 보증금 상당의 2억원을 위약벌로 몰취하기로 약정하였다면, 그와 같이 약정된 위약벌이 지나치게 과도하다고 평가하기는 어려운 측면이 있다.

위약벌 약정의 경우 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없으나 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속 위반으로 무효가 될 수는 있다. 그런데 위약벌의 약정과 같은 사적 자치의 영역을 일반조항인 공서양속을 통하여 제한적으로 해석함에 있어서는 계약의 체결 경위와 내용 등을 종합적으로 검토하는 등 매우 신중을 기하여야 할 것이고, 본 대법원 판결은 다액의 권리금 부지급으로 인한 피고의 손해를 감안하면 이 건 위약벌이 공서양속 위반으로 무효에 이를 정도로 과다한 것은 아니라고 판단하고 있는 것이다.
 
김현 법무법인 세창 대표
(전 건설산업비전포럼 공동대표 / 국토교통부 고문변호사 역임)
 
  0
3590


교통시설부담금 면제되나?

대법원 2018. 11. 9. 선고 2016두51610 판결들어가며대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법(이하 ‘광역교통법’)에 의하면 광역교통시행계획이 수립ㆍ고시된 대도시권에서 택지개발사업, 도시개발사업, 주택건설사업 등을 시행하는 사업시행자는 광역교통시설부담금을 내야 하는데.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 05월호(430호)
임야는 공원이 되었나?

대법원 2019.7.11. 선고 2018두47783 판결   들어가며 일정한 임야를 근린공원에서 제외하는 내용의 도시관리계획 결정·고시가 있은 후 근린공원 조성계획에서는 그 임야가 공원 진입광장의 일부로 표시되어 있었다. 이러한 경우 동 임야는 도시관리계획 결정에 따라 공.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 04월호(429호)
내 땅의 우수관 철거할 수 있나?

대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결   들어가며 어떠한 토지의 소유자가 토지에 대한 독점적·배타적인 사용·수익권을 포기하여 자신의 토지에 우수관을 매설하게 한 후 사망하였고 망인의 자가 해당 토지를 상속받은 경우 그 상속인은 현재의 토지.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 03월호(428호)
연결도로는 생활기본시설인가?

대법원 2019.3.28. 선고 2015다49804 판결   들어가며 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 의하면, 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하는 사람(이주대책대상자)을 위하여 사업시행자는 이.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 02월호(427호)
시공자 선정 결의 효력은?

대법원 2016. 8. 29. 선고 2013다50466 판결 들어가며주택재개발조합의 정관에서 시공자의 선정을 ‘일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰’로 하도록 정하고 있는 경우, 형식적으로는 경쟁입찰의 방법에 따라 총회에서 시공자 선정 결의를 하였으나 입찰 참가업체의 금품 제공행위.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2020년 01월호(426호)
도로구역결정, 재량의 정도는?

대법원 2015. 6. 11. 선고 2015두35215 판결   들어가며 OO지방국토관리청에서는 국도건설공사를 위해 도로구역결정을 하였고 그에 따라 일정한 임야가 도로구역으로 편입되었다. 그런데 도로구역으로 편입된 위 임야에 매장된 지 얼마되지 않은 A의 모친 묘소가 있다면.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 12월호(425호)
구분점포, 독립성이 있어야

대법원 2017.12.22. 선고 2017다225398 판결   들어가며 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 목적물인 구분건물의 구조상, 이용상 독립성이 인정되지 않는다면 매도인의 구분건물 소유권이전의무가 원시적 불능이 되어 매매계약은 무효가 된다. 상가 .. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 11월호(424호)
건축물 용도변경하면 이행강제금은?

대법원 2017. 8. 23. 선고 2017두42453 판결   들어가며 건축법에 의하면 허가권자는 대지나 건축물이 ‘이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반’ 될 경우 그 건축물의 건축주 등에게 공사중지명령 등 필요한 조치를 명할 수 있고(시정명령), 시정기간 내에 시정.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 10월호(423호)
지목변경되면 개발부담금 내야하나?

대법원 2018. 3. 27. 선고 2014두43158 판결   들어가며 사업시행자가 개발사업을 시행한 결과 사업대상토지의 지가가 상승하여 정상지가 상승분을 초과하는 불로소득 성격의 개발이익이 생긴 경우 이를 일부 환수함으로써 경제정의를 실현하고 토지에 대한 투기를 방지.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 09월호(422호)
영리시설은 기반시설인가?

대법원 2018.7.24. 선고 2016두48416 판결 들어가며국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’) 상 기반시설은 도시 공동생활을 위해 기본적으로 공급되어야 하지만 공공성이 커서 시설의 설치 및 관리 등에 공공의 개입이 필요한 시설을 뜻한다.  이와 같이.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 08월호(421호)
공원사업자 선정은 공정하게

대법원 2019.1.10. 선고 2017두43319 판결   들어가며 행정청이 복수의 민간공원추진자로부터 공원조성계획 입안 제안을 받은 후 사업시행자지정 및 협약체결 등을 위해 순위를 정하여 그 제안을 받아들이거나 거부하는 행위 또는 특정제안자를 우선협상대상자로 지정하.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 07월호(420호)
언제 구분건물이 되었나?

대법원 2016.6.28. 선고 2013다70569 판결 들어가며1동의 건물에 구분소유가 성립하기 위해서는 물리적으로 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하며, 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 집합건물이 아닌 일반건물.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 06월호(419호)
공용부분을 전유부분으로 등기하면?

대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결들어가며집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 그런데 구분소유가 성립될 당시 객관적.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 05월호(418호)
하천수 사용권도 보상되나?

대법원 2018. 12. 27. 선고 2014두11601 판결들어가며A 주식회사는 OO강 일대 토지에 수력발전용 댐을 건설하고 OO강 하천수에 대한 사용허가를 받아 하천수를 이용하여 소수력발전사업을 영위하였다. 그런데 OO강 홍수조절댐 건설사업 등의 시행자인 B 공사가 홍수조절댐 건설에 .. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 04월호(417호)
하수급인은 저당권 가지나?

대법원 2016. 10. 27. 선고 2014다211978 판결 들어가며건물에 관한 공사도급의 경우 수급인은 건물을 완성하여 도급인에게 인도하면서 자신의 보수인 공사대금의 지급을 요구할 수 있다. 그럼에도 도급인이 공사대금을 지급하지 않는 경우가 있는 바, 민법 제666조는 그러한.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 03월호(416호)
이주정착금 보상되려면?

  대법원 2016.12.15. 선고 2016두49754 판결   들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 의하면, 사업시행자가 공익사업의 시행으로 인해 주거용 건축물을 제공함에 .. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 02월호(415호)
개발제한구역 내 건축허가는?

<대법원 2018.7.12. 선고 2015두3485 판결>   들어가며 개발제한구역 안에서의 공장설립을 승인한 처분이 있은 후에 이어서 공장건축허가처분이 이루어진 경우에 있어 그 공장설립승인처분이 위법하다는 이유로 소송을 통해 그 취소판결이 확정되었으나 공장설립승.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2019년 01월호(414호)
착공기한 넘기면 건축허가 취소되나?

대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결들어가며일정한 건물을 짓기 위해 건축허가를 받은 건축주가 어떠한 사정으로 공사 착수기간 내에 공사에 착수하지 못하는 경우가 있다. 이와 같이 착공기한 내에 건물의 신축 공사에 착수하지 못하였다가 뒤늦게 공사에 착수하는 경우 .. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 12월호(413호)
위약벌이 과다하면?

  대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 들어가며일정한 거래에 따른 채무의 이행을 확보하기 위해 위약벌의 약정을 하게 되는데 약정한 위약벌 금액이 과다한 경우가 있다. 이와 같이 과다한 위약벌 약정의 경우 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 11월호(412호)
상가분양대금, 반환은 누가?

대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447 판결 들어가며상가 분양자인 갑 주식회사가 수분양자 을과 상가 분양계약을 체결할 당시, 갑 회사는 병 주식회사와 체결한 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따라 분양대금채권을 병 회사에 양도하였고, 수분양자인 을이 이를 승낙하.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 10월호(411호)
도급계약 제대로 해제되었나?

  대법원 2016.12.15. 선고 2014다14429, 14436 판결   들어가며 갑과 을이 일정한 제작물의 제작에 관한 도급계약을 체결하면서 작성한 도급계약서에 ‘갑은 을이 계약을 위반하여 기간 내에 제작을 완료할 수 없는 경우에 계약을 해제할 수 있다’는 조항을 두었.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 09월호(410호)
대지 조성공사한 임야의 보상은?

임야에 소매점, 사무실, 주택 등 건축을 위해 산지전용허가를 받아서 절토․성토를 한 후 옹벽 설치 및 대지 평탄화 공사를 시행하였으나 다른 택지개발사업의 시행으로 개발행위 허가제한 고시 이후 해당 토지가 수용된 경우 그 손실보상은 형질변경 전의 지목인 임야를 기.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 08월호(409호)
공사대금 직접청구 어렵나?

대법원 2017.12.13. 선고 2017다242300 판결들어가며원사업자의 지급정지 파산 등 사유로 수급사업자가 하도급 공사대금의 직접 지급을 발주자에게 요청하는 경우 또는 하도급 공사대금의 직접 지급에 관하여 발주자, 원사업자, 수급사업자 간 합의가 있는 경우 등에는 하도급거래.. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 07월호(408호)
부동산거래 위약금, 이자제한법 적용되나?

대법원 2017. 11. 29. 선고 2016다259769 판결   들어가며 부동산매매 등 일정한 거래행위 관련하여 일방이 타방에게 금전채권을 보유하고 있는 경우 그 채권을 언제까지 갚기로 하면서 변제를 지체하는 때에 대비하여 일정한 위약금의 지급을 약정하는 경우가 있다. .. 김현 법무법인 세창 대표 | 국토와교통 2018년 06월호(407호)
123456
서울특별시 서초구 논현로 87 삼호물산빌딩 B동 602호 | 등록번호 라 2904 | 등록일자 1984. 6. 7 | 발행인 백병호 | 전화 02-3473-2842
월간 국토와교통의 모든 콘텐트(기사)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다 | 문의 ltmkjh@ltm.or.kr
Copyright ⓒ 건설교통저널 All Rights Reserved www.ltm.or.kr