2020년 06월 1일, 월요일


국토와교통

2020년 5월호
(통권 430호)


공용부분을 전유부분으로 등기하면?


  김현 법무법인 세창 대표     입력 2019/05/08 (수)



대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결

들어가며
집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 그런데 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 또한 전유부분으로 소유권보존등기를 한다면 그로써 공용부분이 전유부분으로 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 될 수 있는 것인지, 따라서 그 구분소유자의 인도 또는 퇴거 청구에 응해야 하는지 여부가 문제된다. 이에 대해 살펴보기로 한다.
 
사실관계
원고 1의 남편 원고 2가 신축하여 분양한 이 사건 건물은 당시 제시된 분양도면상 101, 102, 103호가 옆으로 나란히 붙어 있고 복도를 사이에 두고 104, 105호가 위치해 있었는데 101, 102, 103호를 합친 241.4528㎡(이하 ‘101호’)를 하나로 묶고 104, 105호를 합친 76.7375㎡(이하 ‘102호’)를 하나로 묶어서 분양이나 임대를 하였고, 그 사이에 있는 복도 부분 25.2397㎡(이하 ‘이 사건 복도’)는 그 한쪽 끝은 건물 밖으로 통하고 다른 한쪽은 건물 내부의 다른 복도와 연결되는 구조로 되어 있었다. 102호는 최종적으로 피고 1, 피고 2 두 사람이 공동으로 매수하는 것으로 정하였다.

이 사건 건물에 관하여는 2000년 9월 14일 건축물 사용승인이 이루어졌는데, 원고 2는 2000년 9월 20일 집합건축물대장에 최초 등록을 하면서 101호와 이 사건 복도 부분을 합친 266.6925㎡ 전체를 하나의 호실인 101호(이하 ‘통합 101호’)로 등재하였다. 그에 따라 분양도면에는 공용부분으로 되어 있던 이 사건 복도가 집합건축물대장상으로는 전유부분인 통합 101호의 일부로 등록되었다.
피고 1, 피고 2는 2000년 10월 14일 102호에 관하여 피고 1 3/4 지분, 피고 2 1/4 지분으로 소유권이전등기를 마치고 그 무렵 원고 2로부터 통합 101호를 공동으로 임차하여 2000년 11월 20일 통합 101호와 102호가 합쳐진 하나의 공간에 ○○라는 상호로 경양식점을 개업·운영하였다.

이후 통합 101호는 2008년 1월 21일 전유부분 186.2175㎡의 101호와 전유부분 80.475㎡의 113호로 분할되었는데 그렇게 분할된 101호 186.2175㎡에 관하여 2010년 6월 15일 원고 2의 처인 원고 1 명의로 소유권이전등기가 되었다.
위 분할된 101호 전유부분 186.2175㎡는 2012년 7월 3일 다시 101호 전유부분 160.9778㎡와 이 사건 복도 부분 25.2397㎡를 전유부분으로 하는 114호로 분할되었고, 결과적으로 당초의 101호는 101호와 113호로 분할되고 분양도면상 복도였던 114호는 집합건축물대장 및 등기부상으로는 전유부분으로 변경·등재된 셈인데 현재는 102호와 이 사건 복도 부분(114호)을 합쳐 하나의 공간을 피고 3이 위 피고들로부터 임차하여 식당으로 점유·사용하고 있고, 그 식당에서 건물 내부로 통하는 출입문은 이 사건 복도 부분에 있다.
원고들은 피고들을 상대로 이 사건 건물의 인도 및 퇴거를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
 
원심 판결의 요지
원심은 아래와 같은 이유로 원고들의 건물 명도 및 퇴거 청구를 받아들였다.
여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제1항). 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는 것이며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다
을 제7, 12, 14호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면 이 사건 건물의 여러 설계도면 중 이 사건 복도가 통로로 표시된 일부 도면이 있는 사실은 인정할 수 있다.

그러나 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 본 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 피고 1, 피고 2가 이 사건 복도를 포함한 제101호 266.6925㎡를 임차하여 사용하기 시작한 2000년 9월 1일경 이후 현재까지 약 15년이 넘도록 이 사건 복도를 제102호와 함께 점포로 점유, 사용해 온 점, 이 사건 복도는 이 사건 건물 신축 후 집합건축물대장 최초 등록 시부터 제101호 전유부분의 일부였으며 그 이후 2012년 7월 3일 제114호로 구분된 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 이 사건 복도를 공유(공용)부분으로 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 피고들의 위 주장은 이유 없다.
 
대법원 판결의 요지
원심 판결에 대해 피고가 상고하였고 대법원은 아래와 같은 이유로 원심 판결의 피고들 패소 부분 중 원고 1의 건물인도 및 퇴거 등 부분을 파기환송하였다.
기록 및 사실관계로부터 알 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 이 사건 복도는 위 사용승인 당시는 물론이고 집합건축물대장 등록 당시에도 여전히 그 현황 및 객관적인 용도가 복도로서 공용부분이었던 것으로 보이므로 이와 같이 구분소유권 성립 당시 공용부분이었던 부분이 집합건축물대장이나 등기부에 전유부분으로 등재되었다고 하더라도 구분소유권의 목적인 전유부분이 될 수는 없고 구분소유자 중 특정인이 이를 배타적으로 점유·사용할 수도 없다 할 것이다.

① 이 사건 복도는 피고 1이 소외 1에게 임대를 청약할 당시 임대목적물에 포함되어 있지 않았고 도면상 복도로 표시되어 있었던 것으로 보아 실제로도 그 현황은 복도였던 것으로 보인다.
② 이 사건 건물에 관하여 2000년 9월 14일 사용승인이 이루어지고 2000년 9월 20일 이 사건 복도를 포함한 266.6925㎡ 전체가 통합 101호로 집합건축물대장에 등록되기는 하였으나 통합 101호와 102호는 어차피 피고 1, 피고 2가 임차하거나 매수하여 일체로서 이용할 것이 예정되어 있었고 원고 2 역시 이를 알고 있었으므로 위 청약 시로부터 위 대장 등록 시까지 채 한 달도 되지 않은 기간 동안 위 원고가 스스로 비용을 들여 이 사건 복도를 전유부분으로 하는 공사를 마쳤을 것으로 보이지는 않는다.
③ 피고 1, 피고 2는 102호에 관하여 2000년 10월 14일 소유권이전등기를 마치고 2000년 11월 20일경에야 경양식점을 개업하였으므로 이 사건 복도를 막아 통합 101호 및 102호와 일체로 하는 공사는 위 개업 무렵에 완성되었을 것이라고 보는 것이 오히려 경험칙에 부합한다.
그러므로 위와 같은 원심판단에는 집합건물의 전유부분과 공용부분의 판단 기준에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 이에 원심판결의 피고들 패소 부분 중 원고 1의 건물인도 및 퇴거, 부당이득반환 청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송한다.
 
판결의 의미
1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하고 또한 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립하는 것이다.

그런데 집합건물 중 복도, 계단 등 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다. 따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분으로 돌변하여 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다고 본다.

원심 판결은 약 15년이 넘도록 이 사건 복도를 제102호와 함께 점포로 점유, 사용해왔고 이 사건 복도는 이 사건 건물 신축 후 집합건축물대장 최초 등록 시부터 제101호 전유부분의 일부였으며 그 이후 2012년 7월 3일 제114호로 구분된 점 등에 비추어 이 사건 복도를 공용부분으로 보기 어렵다고 판단하였으나 대법원 판례의 판시와 같이 이 사건 복도는 건물 사용승인 당시는 물론이고 집합건축물대장 등록 당시에도 여전히 그 현황 및 객관적인 용도가 복도로서 공용부분이었던 것으로 파악된다. 그렇다면 구분소유권 성립 당시 공용부분이었던 부분이 집합건축물대장이나 등기부에 전유부분으로 등재되었다고 하더라도 원고 1의 전속적인 소유권의 객체가 될 수 없는 것이며, 따라서 이 사건 복도 부분을 배타적으로 점유하는 자를 상대로 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구하는 것은 별론으로 하고, 이 사건 복도 부분이 자신의 전유부분임을 이유로 원고 1이 인도 또는 퇴거 청구할 수는 없다고 할 것이다.
 
김현 법무법인 세창 대표
(전 건설산업비전포럼 공동대표 / 국토교통부 고문변호사 역임)
 
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